Congelamiento de alquileres: "Es negativo para propietarios e inquilinos"

El Gobierno nacional decidió extender hasta el 31 de marzo próximo el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos. La medida, tomada en los primeros meses de la pandemia y que vencía el 31 de enero, comprende a los inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados. 
La nueva resolución, establece también la extensión de los contratos de locación cuyos vencimientos hayan operado desde el 20 de marzo pasado en adelante. 
De este modo, no podrán aplicarse intereses ni otras penalidades previstas en el contrato, tanto para el pago de la diferencia entre la cuota que hubiere debido abonarse según las prescripciones contractuales y la que efectivamente deberá pagarse por la medida, como para el pago de deudas.
Si bien se trató de una disposición para intentar mitigar el impacto de la pandemia en los sectores económicos, y principalmente en quienes deben pagar un alquiler, la extensión en el tiempo y la búsqueda de sostener estas medidas, pueden generar un efecto contrario. Al respecto CASTELLANOS dialogó con el presidente de la Cámara Inmobiliaria, Luis Gaggiotti, quien señaló "esto es una prórroga de dos meses, hasta el 31 de marzo, que se hace de lo que estaba vigente anteriormente, en una primera etapa sigue en los mismos términos, la vivienda que está ocupada, que estaba pagando un alquiler determinado, puede continuar ocupándola con las mismas características, los mismos garantes, hasta el 31 de marzo, es como una extensión tácita del contrato, por el mismo monto", comenzó diciendo. 
Qué sucede si existían aumento pre acordados dentro del período que pasó del año, "esa deuda no es que queda condonada, si el inquilino no paga ese aumento que tenía previamente pactado, lo puede pagar en 12 cuotas a partir del vencimiento de la prórroga el 31 de marzo. El que no pagó alquileres, los va a tener que pagar, con los mismos garantes y todo lo vigente, más un interés que fija la tasa de descuentos de documentos del Banco Nación, que es una tasa del 36% anual, tiene que pagarlo", explicó el presidente de la Cámara. 
Reconoció además que en una primera etapa, cuando se había establecido la disposición "las cámaras inmobiliarias del país estábamos de acuerdo que había que tomar una medida, fue consensuada con el Gobierno y llegamos a este congelamiento. En principios fue beneficiosa", señaló.
Pero sostenerlas en el tiempo "empiezan a deformar las relaciones de equidad entre propietario e inquilino. Nuestra misión como corredor inmobiliario fue contemporizar, armonizar, hacer una buena intermediación y una conciliación de los intereses de las partes para que las cosas sean lo más ecuánimes posibles. Hubo gente que abusó de estos términos y no es bueno, porque no olvidemos que hoy la rentabilidad de las propiedades son muy bajas, entonces eso también desalienta la inversión". 

Una medida negativa

Frente a su análisis fue consultado sobre el impacto que la medida tiene sobre quienes tienen propiedades en alquiler y al final del camino para el inquilino. Gaggiotti indicó que "esta decisión no beneficia a ninguna de las partes, quizá beneficie un poco más al inquilino, pero a la larga no es una solución, es solamente un parche. El daño ya fue hecho, pero no es una buena señal y eso marca desequilibrio fuera de la realidad, porque hay propiedades que están pagando alrededor de $ 12.000, pero tendrían que estar pagando $ 16.000 o $ 18.000, entonces cuando tenga que renovar el contrato, va a haber algunas rispideces entre las partes que no va a ser fácil superar", subrayó.

Baja la rentabilidad

Tiempo atrás quien invertía en ladrillos, lo pensaba como un camino para generar rentabilidad al largo plazo. Desde hace algunos años esa realidad desapareció y eso viene de la mano con la caída del poder adquisitivo de la población. "La gente no puede pagar el alquiler de una renta real que tendría un inmueble que uno pone el alquiler, esto es una consecuencia de la degradación en la producción de riqueza, no tenemos crecimiento, no hay generación de empleos, entonces eso se traduce tanto como en un menor consumo también en una reducción de las rentabilidades en las propiedades".
A la baja de la rentabilidad, otro efecto negativo que tuvo el sector inmobiliario en los últimos meses fue la caída del valor de la propiedad en términos de dólar, donde se registró una baja de entre un 15 y un 30% producto de la devaluación. Al respecto Gaggiotti reconoció que "el mercado ajustó un poco los valores pero la población todavía no tiene un ingreso mayor como para poder afrontar la compra de una propiedad. Lo que pasa es que dentro de todo, la gente ve en la propiedad un resguardo de valor en el tiempo. En los últimos tres o cuatro meses hubo un aumento casi del 20% del índice de costo a la construcción y los valores del dólar bajaron entonces se puede ir equiparando. En un momento, esa brecha tan grande que hay entre la realidad y los valores del mercado se van a ir achicando, la gente ve a la propiedad como un resguardo de valor, por eso salió hacer ampliaciones en la casa, otro dormitorio, otra casa más chica u otras cosas". 
Intentar sostener el valor de nuestros pesos es una tarea titánica por lo que la población busca la forma de ingeniárselas para no perder ante la inflación. Hay quienes se vuelcan al dólar, otros en bonos, y hay quienes los invierten en ladrillos. "Lo tangible pasa a conservar el valor de la moneda que el Gobierno no nos defiende, entonces uno pasa a comprar hierro, bolsas, hace una ampliación en la casa, compra un bien, materiales o se sotckea en su propio negocio para tratar de mantener el valor de lo que tenía antes. Eso generó un sinnúmero de pequeñas construcciones que se están haciendo en toda la ciudad con una reactivación bastante importante", resaltó.

Ley de alquileres

Otra de las disposiciones de la nueva ley es la extensión de los contratos de alquileres a tres años, esto provocó migraciones, quienes tenían sus propiedades en alquiler, decidieron sacarlas, o bien administrarlas de forma privada. Y otros ante la gran incertidumbre, permanecieron con los corredores inmobiliarios. ¿Pero qué impacto tuvo en los propietarios?
"Generó un impacto y no fue positivo; pero otros tienen que seguir alquilando porque necesitan de ese ingreso y la propiedad desocupada también se deteriora, pero hubo gente que retiró o estuvo varios meses dudando si ofrecer la propiedad en alquiler o no. No olvidemos que la actualización del monto del alquiler va a estar regida por el Estado, con un índice que es la combinación de aumento de sueldo del empleado estable y el IPC (Índice de Precios al Consumidor), que en los próximos meses ya tiene que salir el primer índice. Son señales no muy positivas, pero a veces la propiedad es un resguardo de valor en esta circunstancia más que como un fin de renta propiamente dicho. Habrá que esperar un tiempo para que esas variables se vayan acomodando", sentenció Luis Gaggiotti.

Las inmobiliarias a la espera de la vuelta presencial a las facultades

La realidad también impacta en ciudades donde la formación universitaria genera un gran movimiento de estudiantes, Rafaela no escapa a ello, pero, ¿cómo lo vive la ciudad de Santa Fe? La arrendamientos de departamentos en Santa Fe se ve disminuida en comparación a los meses de diciembre y enero de años anteriores. Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe afirmó que el comercio inmobiliario de alquileres está atravesando una situación atípica ya que no hay certezas del retorno presencial a las aulas en las facultades. La demanda de alquileres estudiantiles en los meses de diciembre y enero siempre es muy alta debido al ingreso de los nuevos estudiantes en las facultades.
"En los meses de diciembre y enero se volcaban masivamente a la ciudad los nuevos estudiantes pero este año es diferente. Si bien las universidades siguen funcionando, la presencialidad no está confirmada".
 Sin embargo, se espera una mejora en la demanda para mediados de año, junio/julio si es que las clases recuperan la presencialidad física de estudiantes. "Los ingresantes llegan de a poco y especulan con el cronograma de actividades que van a tener durante el año", afirmó Govone.
En base a los costos Gavone destacó que los precios aumentaron "en proporción a la capacidad de pago que hay en el mercado" y los incrementos "rondan generalmente entre un 30 y 35 por ciento interanual". Los más demandados son los cercanos a las universidades. Si se trata de un monoambiente el precio ronda los 12 o 13 mil pesos, si el departamento cuenta con un dormitorio puede ampliar su valor mensual a 15 mil pesos aproximadamente y en las zonas como Boulevard, el alquiler alcanza los $ 20.000. Además aclaró que el rango de precios es cambiante en relación al tamaño y servicios con el que cuenta cada Departamento.