Tras la parálisis llegó una tímida reactivación

La frase "sobre llovido, mojado", representa cabalmente lo que sintió el sector inmobiliario durante buena parte de 2020. La pandemia agravó los síntomas de crisis que ya se percibían desde hacía meses, durante el gobierno de Mauricio Macri, y que se acentuó por la incertidumbre del cambio de gobierno. Y si bien un dato a favor es la caída de los precios de la construcción medidos en dólares, como contraparte existe una demanda restringida por la ausencia de créditos hipotecarios y el declive económico.

Miguel Ludmer, director general de Interwin, recuerda que después de una parálisis del 90% de la actividad, esta comenzó a reactivarse al punto de que los números definitivos no fueron tan negativos. "Hemos vendido un 25% menos de unidades que el año anterior, con lo que pensamos que nuestro balance no fue tan malo". Y explica los motivos: "Entendemos que este sector se está manejando al margen del resto de las industrias y de la caída que tuvo el PBI, porque el mercado inmobiliario ha sido receptor, por un lado, de muchos de los ahorros en dólares que se retiraron del sistema financiero y, por el otro, de los excedentes de pesos que pudieron tener algunas empresas".

Esteban Edelstein Per­nice, de Castex Propiedades, señala cómo el aislamiento tuvo un efecto positivo sobre los in­muebles suburbanos: "En la segunda mitad del año, cuando la cuarentena se comenzó a abrir y se permitieron las visitas a los barrios, la demanda fue muy importante, rápidamente se vendieron las reventas y los precios se recuperaron. Esta demanda estuvo movilizada por varios factores: las ganas de buscar espacios en contacto con el verde, el teletrabajo, y la baja del costo de la construcción en dólares. Fue un mercado 100% de consumidores finales".

De todas maneras, el mercado no salió indemne. "Está en movimiento con nuevos niveles de precios —un 20% abajo de los números de años como 2018 o 2019— y con más cantidad de empren­di­mientos que se ofrecen con la expectativa del costo de construcción más bajo", aclara Ludmer.

Atento a esto, el desa­rrollador Damián Garba­rini, confía: "Los costos bajos ayudan pero lo esencial es detectar qué es lo falta y en qué momento. Por eso tenemos que estar atentos y dispuestos a los cambios. En todos los segmentos faltan productos, estudiemos contextos, momentos, jugadores y partners, y tomemos una cuota de riesgo. La construcción nos permitirá salir siempre ilesos, solo hay que saber su timing".

En la misma línea, Héctor Sarlinga, socio de Daheda Construcciones, señala que "el 2020 fue un año que nos obligó a reinventarnos. También tuvimos que optimizar las obras en curso para minimizar el impacto de la pandemia en plazos y costos, lo cual siempre deja aprendizajes y más allá del estrés, resulta positivo".

Mercado corporativo

El segmento de oficinas fue de los más perjudicados por el confinamiento, lo que supone cambios en el mediano plazo. A la crisis de las empresas se sumó un aumento de la oferta de viejos edificios industriales que llevó a que los valores de alquiler cayeran un 3%. Además, aumentó la vacancia en la categoría más alta, por encima del 12%. "A mayor oferta los precios bajan, cosa que ha sucedido sobre todo en el último trimestre. Creemos que para los próximos meses las bajas en los valores del 2020 se desacelerarán y se posicionarán en el rango de precios que vemos actualmente", arriesga Juan Pablo Gutiérrez, especialista en este mercado.