Comprar una casa: las 7 claves para tener en cuenta antes de firmar

Especiales - Guía 06 de octubre de 2022 Por Redacción Web
Cuáles son los aspectos legales a los que hay que prestar atención para evitar errores.
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La compra de una casa puede ser un proceso agotador, más aún cuando no se tiene experiencia. Es por esta razón que a la hora de elegir la vivienda es necesario que, además de hacer foco en la cantidad de ambientes, la ubicación, la antigüedad y su valor, también hay que estar al tanto de los aspectos legales.
Uno de los detalles que hay que tener en cuenta es su "estado de cargas", es decir, si la casa que se va a comprar tiene deudas o no. Hay propiedades que pueden tener algún embargo, una inhibición o que, simplemente, tiene varios dueños y alguno de ellos tiene algún problema que lo imposibilita a vender su parte.
En tanto también habrá que evaluar si es un buen momento o no para comprarla. Para ello habrá que valorar diferentes factores externos relacionados con el mercado inmobiliario, pero sin duda, lo más importante será la situación económica y personal. 
¿Cuáles son los 7 aspectos que hay que tener en cuenta antes de comprar una casa?
1. Ubicación.
Si se está pensando en comprar un inmueble para vivir, es aconsejable que la propiedad se encuentre cerca del lugar de trabajo, si es que eso resulta prioritario, y de emplazamientos comerciales. En el caso de tener hijos, conviene observar la oferta educativa de la zona. También es importante verificar las vías de acceso para tener una mejor movilidad por la ciudad.
En cambio si el objetivo de la compra de la vivienda es comercializarla, lo más conveniente será optar por zonas atractivas si lo que se busca es obtener un alquiler o una ganancia con la reventa. En una ciudad tan grande como Buenos Aires, la ubicación es un tema fundamental.
2. Orientación.
Hay que tener en cuenta la orientación de la propiedad. Si el departamento da al Sur va a necesitar de mayor calefacción interna y sufrirá más fácilmente la humedad.
Los que dan al Noroeste son los más valorados por el público, ya que suelen tener luz durante casi todo el día, y eso les otorga un plus a la hora de la cotización.
3. Materiales y antigüedad.
Ambos factores tienen relación. Un edificio puede ser antiguo, pero estar construido con buenos materiales. Un edificio nuevo puede ser una casa de cartón. Es recomendable indagar profundamente en este aspecto.
El director comercial de Zonaprop en Argentina, Leandro Molina, alertó que "cuando se compra un inmueble, en particular uno usado, es relevante chequear que no existan desperfectos que puedan requerir una inversión posterior, tales como humedad en las paredes, cañerías antiguas, calefones o termotanques que funcionen incorrectamente y problemáticas del estilo".
Muchas veces se aparenta que todo funciona, pero es porque los vendedores podrían haberle hecho un "lavado de cara" a la propiedad para mostrarla bien ocultando sus defectos o fallas.
4. Proyección del barrio.
Fuera de las características de la propiedad en sí, las mejoras urbanísticas que se estén evaluando para mejorar el entorno, las posibilidades de desarrollo comercial del lugar y las inversiones en infraestructura impactan en el potencial de revalorización de la unidad.
Es importante tener en cuenta que el inmueble además esté cerca de zonas comerciales, avenidas, polos gastronómicos, medios de transporte y que tenga buenos accesos.
Con respecto a las zonas que hay que evitar, el director de Reporte Inmobiliario, José Rozados, sostuvo a Clarín, que "habrá que evaluar que en el entorno cercano no haya condiciones de habitabilidad negativas, como focos de polución, degradación o marginalidad, que a la larga juegan en contra". 
5. Firma de boleto de compra-venta.
Es el contrato por el cual tanto el comprador como el vendedor se comprometen a escriturar la propiedad. En esta instancia se debe entregar como seña un porcentaje del total del valor del inmueble. En el caso de arrepentirse de la compra, el dinero de la seña no se devolverá.
Por otra parte, si el arrepentido es el vendedor, deberá entregar el doble del importe de la seña. En otros casos, puede no hacerse una reserva o incluso no firmarse un boleto de compra-venta sino que directamente se concreta la escritura.
6. Documentación del inmueble.
A la hora de comprar una propiedad, van a estar involucrados los siguientes documentos:
-Escritura: se trata de un certificado que firma y corrobora un escribano para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble de cada provincia. Cuando se tenga la copia de la escritura hay que revisar que los metros construidos estén declarados.
Además, los metros de terreno físico deben coincidir. Si no es así, se sugiere consultar al escribano cuál es el procedimiento a seguir para hacer los ajustes necesarios.
-Informe de dominio: es una fotocopia de la ficha del inmueble que especifica su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen, como una hipoteca o embargo. 
-Informe de inhibición: de este documento se refleja la situación actual del vendedor, si está inhibido o no para vender. Recomiendan solicitar un informe por el dueño y otro por el inmueble. Ambos son emitidos por el Registro de la Propiedad del Inmueble y pueden demorar entre 2 y 5 días hábiles para propiedades en CABA y 15 días aproximadamente para Provincia.
-Constancia de pago de impuestos y servicios: antes de la escritura, el escribano solicitará los estados de deuda del inmueble para saber si todo está en pago y en orden. En caso de que exista una deuda, el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma.
Si se tratara de un departamento, no hay que olvidar que también hay que solicitar la certificación de deudas correspondiente al pago de expensas y/o servicios comunes.
-Certificado ITI o Ganancias: el Certificado de no retención del impuesto a la transferencia (ITI) se trata de un impuesto de un 1,5% del monto de la escritura que deben pagar aquellas propiedades no destinadas a vivienda, compradas antes del 1 de enero de 2018.
Por otro lado, el Impuesto a las Ganancias se grava por la utilidad que se genera con la venta, a través de una alícuota (cuota proporcional) del 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. De acuerdo a la utilidad que se genere por la propiedad o el destino de la misma, se pagará uno u otro.
7. Escrituración.
Acto formal de la compra que se realiza ante un escribano público. En esta instancia, el comprador debe afrontar los gastos de honorarios del escribano.
Es fundamental contar con este dinero a la hora de escriturar o no se podrá llevar adelante la operación. Una vez finalizada la etapa, se debe proceder a inscribir la escritura en el Registro de la propiedad (que es de aproximadamente el 2%).

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