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Cómo comprar un departamento en cuotas sin sacar un crédito en el banco

Una por una, qué alternativas ofrece el mercado. Cómo son los planes de financiamiento y cuáles son los requisitos.

Guía 14/10/2021 Redacción Redacción
Guía inmobiliaria - compra de departamentos -

La caída del ingreso real en términos de compra inmobiliaria y la inestabilidad económica por la que atraviesa el país hicieron que el crédito hipotecario desde hace un tiempo ya no exista como opción para el acceso a la vivienda en la Argentina.
Las repetidas crisis, devaluaciones y alta inflación estructural obraron, entre otras cosas, para agotar la viabilidad de financiación a largo plazo a través del sistema bancario, ya sea para la compra de la primera vivienda e incluso como una alternativa a la cual recurrir para recambiar si ya se es propietario de una.

Si bien dentro de la banca pública algunas características todavía ofrecen el crédito tradicional con tasa variable o fija, los intereses son muy elevados, a plazos de 20 años y lo requisitos prácticamente excluyentes para la mayoría de los argentinos. En el caso de los bancos privados, muchos directamente ya no lo ofrecen entre sus productos disponibles.
Según un informe del sitio Reporte Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires, en mayo pasado, la cuota a pagar por un crédito hipotecario bancario por la financiación del 80% del precio de un departamento usado de dos ambientes era más alta que el ingreso total de un trabajador registrado, considerando incluso el proporcional de adicionales, vacaciones y sueldo anual complementario.
Ante este contexto, aparecen algunos desarrolladores inmobiliarios que están ofreciendo planes de financiación en cuotas, en pesos, por fuera del sistema bancario. ¿Qué ofrecen? ¿Cuánto financian? ¿Son una opción accesible para tener en cuenta?

¿Cuáles son las alternativas que ofrece el mercado inmobiliario fuera del sistema bancario?
El perfil de interesados en estas opciones que pone a disposición el mercado va desde ahorristas que buscan diversificar sus inversiones de manera confiable y segura a través de un bien tangible, o bien aquellos que necesitan acceder a su primera vivienda y no cuentan con todo el capital.
«Actualmente existen financiaciones en el transcurso de la obra de un inmueble, a 24/30 meses. También hay desarrolladoras -constructoras- que ofrecen cuotas a 60 meses y hay otros que estamos lanzando proyectos a 120 meses en pesos ajustados por el índice de la Cámara», contó el CEO de Global Investments, Hernán Nucifora a Clarín.

«Es el caso nuestro puntualmente, implementamos este sistema en dos proyectos, Bosque Tortugas y Bosque Flores, uno en Provincia y el otro en Capital», indicó.
Según detalló Nucifora, el lanzamiento de ambos proyectos será en noviembre. Son 260 unidades de 2, 3 y 4 ambientes en Bosque Tortugas, con amenities, un anticipo del 20% y 120 cuotas ajustadas por CAC en pesos.
Lo mismo para el edificio ubicado en la avenida Rivadavia y Terrada con 150 departamentos de 1, 2 y 3 ambientes como primera vivienda, también con un anticipo del 20% y 120 cuotas en pesos ajustadas. En ambos casos, está totalmente desdolarizado. Según explican, «se pacta el precio en pesos en el boleto y se ajusta por el índice de la Cámara, que debería acompañar al ajuste de salarios o paritarias».

A modo de ejemplo, por un departamento de 46 m2, de 2 ambientes, equivalentes a u$s 80.000 piden un anticipo del 20%, para posesión un 15% y 120 cuotas de $ 80.000 ajustadas por CAC.
En este caso se trata de unidades a construir que tienen una obra estimada en 24 meses, ahí es la entrega y el comprador sigue pagando hasta completar los 120 meses de financiación, o sea, 10 años.
Por su parte, Daniela Pérez de Graffe, directora comercial del Grupo Coria, también dio detalles de las alternativas que están ofreciendo para quienes buscan comprar una vivienda financiada fuera del sistema bancario.
«Las familias nos comentan que prácticamente la única opción con la que cuentan ahora para comprar una vivienda con financiación es a través de los planes propuestos por las desarrolladoras, debido a que la ausencia de crédito hipotecario actualmente es casi total o realmente inaccesible para una familia con ingresos promedio», apuntó.
En este sentido, Graffe explica «en Grupo Coria tenemos dos barrios con opciones de pago en cuotas y opciones de entrega desde este mismo año, los valores de referencia van desde u$s 61.761 a u$s 99.400».

Según describió, el esquema de financiación y el plan consiste en pagar, desde la firma del boleto y durante el avance abonando, el 60% en dólares (20% de anticipo + 40% de refuerzos y posesión) y el 40% restante del valor de la unidad se financia en cuotas en pesos hasta 10 años, ajustadas por CAC.
Se trata de departamentos de 2 y 3 ambientes ubicados en Pilar, en barrios cerrados, que se destacan por el entorno natural y por extensos espacios verdes. Se entregan completamente equipados, incluyendo interiores de placard, Iluminación Led bajo consumo, aire acondicionado frío / calor. Todas las unidades incluyen espacio de lavadero y amplias galerías.
¿Cómo acceder y cuáles son los requisitos?
Las empresas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios de este tipo piden en general una demostración de ingresos, ya sea un profesional independiente, o a través de un recibo de sueldo si se trata de un trabajador en relación de dependencia.
Las personas interesadas, en el caso de ser una pareja o familiar, deberán poder justificar la compra de la vivienda mediante un trabajo lícito y demostrar un compromiso con el pago puntual de las cuotas.

«Al momento de la entrega de la unidad, se hipoteca y se sigue pagando como si fuera un crédito hipotecario de un banco, pero, en este caso, con requisitos muy inferiores a los que solicita una entidad financiera o bancaria», aseguran desde Global Investments .
Grupo Dinal también ofrece financiamiento de hasta 120 cuotas en pesos, que según el anticipo y la cuota que el interesado pueda pagar por mes, arman el plan que mejor se adapte a sus posibilidades.
Al igual que las opciones anteriormente mencionadas, las cuotas se actualizan mensualmente con el índice de la CAC.
La oferta de Grupo Dinal consta de departamentos de 1, 2, 3 y hasta 4 ambientes, con características sustentables en distintas zonas como San Martín, Tigre, Luján y también están construyendo en Mar del Plata.
Se puede ingresar con un anticipo del 30% , que permite la posesión de la unidad, y el saldo en cuotas durante 10 años.
¿Cuáles son los riesgos de este crédito?
Si bien, ante la escasez de la oferta de créditos bancarios estas alternativas pueden resultar atractivas tanto para aquellos que están buscando comprar su primer departamento como para los que buscan ahorrar en pesos y capitalizarse en dólares, el no poder pagar la cuota sigue siendo el riesgo principal en un país económicamente inestable, con perspectivas de mejoras en un futuro poco claras.
En este sentido, desde las desarrolladoras coincidieron que el mayor riesgo para el comprador son las actualizaciones del índice de la construcción en las cuotas en pesos, que suelen acompañar los valores de inflación.

No obstante, destacaron que en todos los casos, ante una dificultad, existe la posibilidad de vender la unidad que siempre, que históricamente, se revalorizando año a año.

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