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Cómo conseguir una garantía para alquilar: las opciones con la nueva ley, costos y riesgos

Sin un familiar o amigo que pueda salir de garante, se recurre a seguros de caución, fianzas y otras soluciones. Qué tener en cuenta.

Guía 09/09/2021 Redacción Redacción
Cómo conseguir una garantía para alquilar: las opciones con la nueva ley, costos y riesgos

Con el simple compromiso de pago de los inquilinos no alcanza. Al firmar un contrato, los propietarios piden garantías concretas de que podrán cobrar el dinero comprometido más allá de cualquier imprevisto. Y eso pone a quienes necesitan alquilar ante un difícil y costoso dilema: ¿qué ofrecer?
La opción preferida tradicionalmente por los dueños es que un familiar o amigo del inquilino firme como garante, respaldando su promesa de cumplir el contrato -pase lo que pase- con una propiedad que no sea "bien de familia".
Pero muchas veces los inquilinos no tienen a un allegado que pueda o quiera asumir ese compromiso, o prefieren no pedirle a un ser querido semejante favor.
¿Cómo pueden conseguir, entonces, una garantía para alquilar? ¿Qué alternativas existen, cómo funcionan y cuáles son actualmente sus costos y riesgos? 

Las opciones de garantía que admite la nueva ley

La Ley de Alquileres 27.551, vigente para los contratos firmados a partir de julio de 2020, estableció que los inquilinos pueden ofrecer varios tipos de garantías, como alternativas a la clásica garantía propietaria. Entre ellas figuran:
1) Seguro de caución. Se paga para que una compañía aseguradora regulada por la Superintendencia de Seguros de la Nación quede como la encargada de pagarle al dueño el alquiler, expensas y otros gastos, en el caso de que el inquilino deje de hacerlo. Se emite una póliza que responde ante el propietario por los incumplimientos hasta cierto monto.
2) Garantía de fianza. Se le paga a una empresa privada para que acepte ser "fiadora" y quede así obligada a responder ante el propietario, si el inquilino no paga. Estas firmas le garantizan al dueño que podrán seguir cobrando todo lo pactado hasta recuperar la vivienda.
3) Aval bancario. Aquí es un banco el que garantiza ante el propietario el pago de los compromisos. Y para eso la entidad le impone al inquilino algunos costos y requisitos, como por ejemplo mantener depositado cierto monto en una cuenta hasta el final del contrato.
4) Garantía personal. En este caso el o los inquilinos ofrecen como garantía sus propios ingresos, documentados a través recibos de sueldo u otros certificados.

De la ley a la práctica habitual

La Ley de Alquileres dice que el inquilino, ante el pedido de ofrecer una garantía, debe proponer al menos dos de las opciones. Y que el dueño "debe aceptar una".
La norma también estableció que los propietarios no pueden poner como requisito la presentación de garantías que superen el equivalente a cinco meses de alquiler, salvo en el caso de la garantía personal, donde el tope es de diez meses.
Esas obligaciones, de todos modos, resultan en los hechos imposibles de aplicar porque el propietario, si no aprueba las garantías ofrecidas, puede decidir con cualquier excusa no firmar y alquilarle su vivienda a otra persona, según explicaron fuentes del sector.
En la práctica cotidiana, las alternativas que más se usan son los seguros de caución y las fianzas, cuya oferta creció mucho en los últimos años, así como la facilidad de contratarlas.
Se trata de garantías que hoy se pueden tramitar 100% online  y tener aprobadas a veces en menos de 24 horas, siempre y cuando el inquilino cumpla los múltiples chequeos que instrumentan las empresas para asegurarse de que están ante personas confiables y solventes.

Seguros de caución: opciones, requisitos y costos

Los seguros de caución son ofrecidos directamente por algunas aseguradoras (como San Cristóbal y Iúnigo). También son comercializados por sitios de búsqueda de propiedades (como Argenprop y Zonaprop), por bancos (como el Provincia, el Nación y el Supervielle) y por brokers especializados (como Caución Hoy).
Las empresas suelen hacer una preaprobación online veloz que ya sirve para presentar ante la inmobiliaria y avanzar con la operación. Lo que piden generalmente presentar es:
Una foto del DNI del inquilino, con frente y dorso. Certificados de ingresos (como los últimos recibos de sueldo o haber jubilatorio, o la constancia de Monotributo). Las características del contrato por firmar: principalmente, la duración y el valor mensual del alquiler. El costo mensual de los servicios (luz, gas, agua) y en el caso de un departamento, el de las expensas.
Con todo ésto las empresas chequearán, entre otras cuestiones, que el inquilino no tenga malos antecedentes financieros.
Muchas empresas definen que el alquiler no puede ser mayor al 40% de los ingresos demostrados. Y si así lo fuera, pedirán sumar los ingresos de algún pariente o amigo, que quedará como garante ante la aseguradora.
¿Cuánto cuestan estas coberturas? Se toma como referencia un rango de entre 1,5 y 2 meses de alquiler. Muchas veces ofrecen pagarlo con tarjeta de crédito en 3, 6 o 12 cuotas.
Se puede tomar como ejemplo el alquiler de un dos ambientes, que hoy en Capital ya supera los $ 40 mil al mes. Con ese monto y expensas de $ 6.000 al mes, compañías relevadas ofrecen seguros de caución por entre $ 65.000 y $ 70.000.

Garantías de fianza: opciones, requisitos y costos

En el caso de las fianzas las condiciones pueden variar bastante según la empresa elegida y los precios arrancan en los 2 meses de alquiler, con descuentos del 10% o el 15% para quien abona al contado.
En la firma Hoggax, por ejemplo, para un alquiler de $ 40.000 al mes a 3 años con expensas de $ 6.000, el simulador arroja un costo de $ 80.730 para la garantía si se abona por transferencia, o de $ 89.700 pagando con tarjeta en 3 cuotas.
"Un valor de referencia podría ser un 4% del contrato, pero el precio baja proporcionalmente a medida que aumenta el valor del alquiler. Otras variables a considerar son las expensas y servicios cubiertos, el plazo, la moneda y si el contrato es comercial o para vivienda", explicó a Clarín Pablo González, CEO de Hoggax.
La documentación requerida es prácticamente la misma que para los seguros de caución: DNI y certificados de la situación laboral e ingresos. "Toda la entrega de documentación y el otorgamiento se realiza enteramente online", destacó González.
Cuando el inquilino no tiene ingresos suficientes para calificar, le piden que un familiar o amigo con ingresos demostrables entregue también las mismas constancias y firme como "co-garante".
En GarantíaYa, otra empresa del rubro, explicaron a Clarín que el costo del servicio es de "aproximadamente dos alquileres", aunque a veces dan descuentos especiales.
"Ofrecemos hasta 24 cuotas y muchas facilidades. El espíritu es ayudar a quienes no tienen una garantía propietaria, por eso atendemos cada caso de manera personalizada y en la calificación ponderamos no sólo las cuestiones económicas, sino también otras, como las estudiantiles", indicó Gustavo Daniszewski, el director general de la empresa.
Otra opción es la de Premium Group, que trabaja con más de 3 mil inmobiliarias y promete respuesta a las solicitudes en 24 horas. En Finaer, por su parte, les piden al inquilino y a sus "co-solicitantes" demostrar ingresos por una suma que triplique el valor del primer alquiler más las expensas.
El simulador online de esa compañía, para un alquiler de $ 40.000 al mes a 3 años con expensas de $ 6.000, arroja un costo de garantía de $ 84.456 si se paga en efectivo, de $ 99.360 en 6 cuotas o de $ 119.232 en 12 cuotas.
Si contraté una garantía y luego no puedo pagar el alquiler, ¿cuáles son los riesgos y qué hacer?
Con los seguros de caución o las garantías de fianza, la cuestión se complica si el inquilino, por algún motivo, no puede seguir pagando el alquiler en tiempo y forma. Ante algo así el propietario no se verá afectado, ya que bastará con que le avise a la empresa sobre la situación para que ésta le dé muy rápidamente el dinero.
El problema es que luego la firma que otorgó la garantía se dará vuelta e irá a reclamarle al inquilino -y luego a sus co-garantes- el dinero, más intereses punitorios, gastos, honorarios y otros costos que elevan mucho el monto adeudado y pueden volverse una "bola de nieve", según explicaron a Clarín en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
Andrés Bernal, abogado del Programa de Atención de Inquilinos del organismo, comentó: "Las garantías por aval bancario, por seguro de caución y por fiador tienen pendiente una reglamentación para que esté bien determinado qué le pueden exigir y qué no al inquilino al inicio, y cómo deben actuar ante un aviso de incumplimiento".
Cuentan en la Defensoría que se registran conflictos recurrentes con estas empresas cuando la falta de pago se produce por un desacuerdo entre quien alquila y el dueño. Por ejemplo, si apareció humedad en un armario, discreparon sobre la urgencia del arreglo, el inquilino lo solucionó por su cuenta, descontó el costo al mes siguiente y el propietario interpretó que así incumplió el contrato.
Otro ejemplo típico es cuando las partes no se ponen de acuerdo sobre a quién le corresponde abonar cierta parte de las expensas, y el dueño le avisa a la empresa de la garantía que recibió un pago parcial.
"Pasa seguido que en esos casos la empresa se apura a abonarle al propietario lo que pretende sin siquiera ponerse antes en contacto con el inquilino, que en verdad tenía derecho a retener parte del pago. Y luego le reclaman la devolución con los punitorios, gastos, honorarios y demás", contó Bernal.
En situaciones como esas, o ante la imposibilidad de seguir pagando el alquiler por falta de dinero, el principal consejo de los expertos es que el inquilino busque asesoramiento legal para poder negociar con las empresas, sin renunciar a sus derechos ni caer en acuerdos de pago insostenibles, muy desventajosos o directamente abusivos.
La Defensoría del Pueblo de la Ciudad brinda asesoramiento a inquilinos sobre este y otros temas a través de la línea (011) 4338-4900, el WhatsApp 11-2392-1644 y el correo [email protected]

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