El alquiler de depósitos y galpones tiene su primera recuperación en dos años

Por primera vez, después de dos años, el mercado de centros logísticos empezó a mostrar signos de recuperación: en el primer trimestre de este año, la tasa de vacancia en ese tipo de inmuebles (depósitos y galpones), tuvo un descenso de 18,3% a 16,6% como consecuencia de una mayor cantidad de superficies alquiladas.
Esto se vio especialmente, en el submercado Norte y, en particular, en el llamado Triángulo de San Eduardo (entre la ruta 8 y la 9): la zona más representativa del mercado ya que concentra más de la mitad del inventario de estos inmuebles en Buenos Aires. Así lo indica el nuevo informe “Panorama de inmuebles Logísticos” que contiene datos del primer trimestre del año y fue elaborado por la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield.
En términos generales, el sector continúa atravesado por el escenario de pandemia y esto representa una oportunidad para las operaciones de e-commerce. Por otra parte, si bien la apertura de comercios y shoppings dio lugar a una mayor tracción en el nivel de consumo a principio de año, el incremento de casos Covid-19 y la llamada segunda ola puso el foco nuevamente en las políticas de reducción de la circulación y el límite en los horarios comerciales, explican los analistas.
A pesar de la recuperación, el precio del alquiler (pedido) de este tipo de inmuebles se mantuvo estable respecto del trimestre anterior. A razón de US$ 5,2 el m² .
“Por segundo trimestre consecutivo, la absorción neta vuelve a ser positiva con 39.425 m2, mientras que la superficie en construcción es actualmente de 154.228 m2”, consignó el informe. En ese sentido, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, indicó que “para el próximo trimestre se espera la finalización de 60.228 m², de los cuales el 80% entrará pre alquilado. Con lo cual, se suma absorción positiva al mercado y contiene la tasa de vacancia. A su vez, el 61% de la superficie restante en construcción debería entrar para el último trimestre del año, agotando la superficie en obra”.
Según el relevamiento, el alquiler más apreciado sigue estando en la última milla y en el segmento de entre 15 y 30 km (distancia repecto de la Capital Federal), con un promedio de US$ 6 el m². En tanto, la mayor parte de la superficie en construcción (65% del total) se encuentra en la franja de 30 a 45 km, mientras que la baja de la vacancia más significativa (3,3 puntos) se registró en el radio mayor a 45 km.
“El tramo de última milla continúa mostrándose como el sector más atractivo para invertir, con una vacancia de 11,7% (la más baja del mercado) y con el precio de alquiler pedido dentro de lo más elevado. Pese a estos indicadores, en la actualidad no presenta superficie en construcción, siendo un llamado de atención para los desarrolladores del negocio que busquen posicionarse de cara a los próximos años”, sostuvo Santiago Isern, Broker Senior Industrial de C& W . “A su vez, para las empresas que están buscando ampliar sus operaciones o mudarse, este es un muy buen momento, dados los precios y las condiciones favorables para negociar los contratos”, señaló el directivo.

Cuando una mala ley perjudica a todos

El miércoles 14 ingresó a la Cámara Baja un proyecto de modificación de la actual Ley de Alquileres impulsado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CCUCIBA), apoyado por los 29 Colegios Inmobiliarios de todo el país, que forman parte de COFECI.
Pero no es la primera vez que CUCICBA advierte sobre los efectos negativos de una Ley que fue gestada desde un error grave: habilita la intromisión del Estado en acuerdos entre privados.
Desde su aprobación en junio del año pasado y puesta en marcha en marzo del corriente las consecuencias fueron nefastas para el sector, generando un estado de duda constante en los inquilinos, la retracción de la oferta por parte de los propietarios y un perjuicio más al ya excesivamente castigado sector de los profesionales inmobiliarios.

Una incertidumbre que afecta a todos

Dos aspectos son los más perjudiciales de la actual Ley de Alquileres y sobre los cuales el Colegio Profesional Inmobiliario expresó sus objeciones desde el inicio de la discusión en comisión de la norma que hoy está vigente: la extensión de los contratos por un plazo mínimo de tres años y la actualización de los valores en forma anual a través de un índice elaborado por el Banco Central, que combina la evolución de los salarios del sector privado y la inflación.
Las razones del rechazo por parte de los inmobiliarios profesionales es clara y resultó ser la que generó los mayores daños: la incertidumbre.
Actualmente, el plazo prolongado de un alquiler cuyo valor se modifica según un índice de actualización incierto que surge de la combinación de distintas variables (y debe ser publicado por la entidad financiera central) ha generado una verdadera hecatombe en el mercado de los alquileres para vivienda.
En la actualidad, los inquilinos no saben cuánto deberán pagar por mes y mucho menos al finalizar un plazo que se prolonga en el tiempo y los deja atados a un contrato cuyo valor desconocen.
Por su parte, los propietarios tampoco pueden saber cuál es el monto real de su inversión, cuál va a ser la realidad del mercado a tres años y ni siquiera pueden conocer cuánto van a cobrar mes a mes.
Del lado de los Corredores Profesionales Inmobiliarios la situación no deja de ser grave porque son ellos los que intermedian entre las partes con el objetivo de llegar a un acuerdo, pero cuando el Estado se inmiscuye en estas decisiones entre partes este tipo de consensos se hace prácticamente imposible.