Alquileres: tras la nueva ley, 5 dudas clave sobre el depósito y cómo se devuelve

El depósito de garantía es uno de los principales costos que afronta el inquilino al entrar a una vivienda. La nueva ley de alquileres buscó reducirlo y fijar reglas claras para su devolución. Pero el tema aún genera dudas y discusiones porque la norma, vigente ya hace un año, aún no rige para todos. Y muchos dueños están decididos a evadirla.
El depósito es un monto que el dueño retiene para incentivar al inquilino a que, al terminar el contrato, no deje boletas impagas ni daños sin reparar. Ya que, en esos casos, no podrá recuperar el dinero (o al menos no todo).
Lo que dispuso la ley 27.551 -muy criticada por haber detonado fuertes aumentos de precios-, es que el depósito exigido al alquilar una vivienda:
Ya no puede ser “mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler”. Sólo un mes para los tres años que, como mínimo, tiene que durar el contrato.
Debe ser devuelto con “una suma equivalente al precio del último mes” o un proporcional a esa suma si el depósito fue menor a un mes de alquiler. Es decir, con un ajuste a cargo del propietario.
El reintegro debe “hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble”. O sea, cuando se desocupa y se entregan las llaves.
Todo esto marcó un fuerte contraste con lo habitual, que era pedir un depósito equivalente a un mes de alquiler por cada año de contrato y devolverlo sin ajuste alguno, a veces 30 o 60 días después de la salida.
La nueva ley es clara, pero no así su traslado a la realidad, que marcha en cámara lenta, encuentra resistencias y causa discusiones varias.
A tal punto que en la Defensoría del Pueblo de la Ciudad 1 de cada 3 consultas sobre alquileres son sobre los depósitos y los problemas que muchos inquilinos enfrentan para recuperarlos.
¿Se deberían aplicar ya las nuevas reglas en las devoluciones que toca hacer en estos meses? ¿Siguen las viejas condiciones si el contrato se prorroga o se renueva? ¿En qué casos concretos el dueño puede negarse a restituir la plata, y cómo actuar ante un desacuerdo?
A continuación, cinco grandes dudas que hoy aparecen entre dueños e inquilinos en torno al depósito, y todo lo que ambos necesitan saber.

En un contrato que está por terminar, ¿qué reglas se aplican para la devolución del depósito?
La nueva ley entró en vigencia el 1° de julio de 2020, pero en su texto -artículo 23- aclara que todas sus disposiciones sólo son aplicables para los contratos que se hayan celebrado a partir de esa fecha.
Los alquileres que actualmente están finalizando, en cambio, se iniciaron mayormente en 2019. Con lo cual, todos esos inquilinos no podrán exigir que les restituyan sus depósitos de inmediato ni a valor actualizado, si eso no estaba previsto.
Como los contratos firmados en el último año bajo ley nueva deben durar al menos tres años (uno más que antes), las condiciones de devolución más ventajosas recién serían de aplicación generalizada a partir de julio de 2023.
“Igualmente, incluso en contratos viejos, la demora para devolver el depósito debería ser razonable, nunca mayor a 30 días desde que se desocupó la vivienda”, consideró Andrés Bernal, abogado del Programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría porteña.
“Hay casos en los que al inquilino le han hecho firmar que lo recibirán recién a los 60 o incluso a los 90 días. No hay justificación para algo así. Quien esté en esa situación puede activar un reclamo y nosotros buscaremos conciliar”, añadió.
Si un contrato se prorroga, ¿qué reglas se aplican respecto del depósito?
En desacuerdo con la nueva ley -que además sólo admite un único aumento anual, atado a un índice oficial-, muchos dueños hoy se resisten a firmar contratos nuevos.
Al terminar uno vigente -celebrado bajo la ley vieja-, se niegan a renovarlo. Sólo admiten prorrogar el actual, cambiando el precio, pero manteniendo todas las condiciones: entre ellas, el depósito de más de un mes y su devolución sin ajuste.
“Si se renueva, hay que aplicar la nueva ley. Pero, si es un contrato firmado antes del 1° de julio de 2020, se puede prorrogar manteniendo las condiciones anteriores”, explicó Enrique Abatti, abogado especializado en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina.
El experto sostuvo que, vencido un contrato de alquiler que se había firmado por dos años, las prórrogas permiten extenderlo incluso por 18 años más, durante los cuales todo seguiría rigiéndose por la ley vieja.
“La mayoría hoy está haciendo eso para poder seguir aplicando ajustes semestrales previsibles para ambas partes. Así, también, los precios pueden ser menores”, justificó Abatti, titular del Estudio Abatti & Rocca.
En la Defensoría del Pueblo porteña, en cambio, entienden que ese proceder no es admisible. Dicen que no se puede hablar de “prórroga” si hay un cambio de precios, dado que algo así altera las condiciones del contrato original. Y califican a la maniobra como un “fraude para esquivar” la ley.
Según Bernal, quienes hayan firmado una prórroga así pueden enviar una carta documento denunciando como inválidas todas las cláusulas que desconozcan la ley, y asumir que el contrato se renovó por tres años. En la Defensoría ofrecen asistencia legal para eso.
Si se firma un nuevo contrato, ¿el dueño no puede pedir más que un mes de depósito?
La gran objeción de los propietarios a lo dispuesto por la nueva ley sobre el depósito es que un solo mes de alquiler, para un contrato de tres años o más, resulta insuficiente para arreglar los daños más comunes que se presentan al finalizar los contratos.
“Si rompieron el aire acondicionado, destruyeron el termotanque, arruinaron el parquet o hay que pintar paredes, $ 30 mil no alcanzan para nada”, planteó Abatti.
Y contó que, también en este punto, los propietarios hallan un modo de “rodear la ley sin violarla”, para seguir requiriendo depósitos mayores.
¿En qué consiste? La ley dice que “no puede requerirse del locatario” más de un mes de alquiler como depósito. “Pero nada impide que un tercero, por ejemplo un amigo del inquilino o el fiador, incremente el depósito en 1 o 2 meses más, como una garantía accesoria”, indicó Abatti.
Según argumentó el representante de los propietarios, eso se podría hacer basándose en el principio de “libertad de contratación” que figura en el artículo 958 del Código Civil y Comercial.
En la Defensoría del Inquilino porteña, sin embargo, insisten en que cláusulas así son inválidas porque van en contra del espíritu de la ley y sólo buscan eludirla.
“Se puede denunciar y pedir la devolución del dinero, en caso de que hayan cobrado un depósito mayor al previsto”, afirmaron a Clarín.
Al devolver el depósito, ¿qué puede descontar el propietario y qué no?
Muchos inquilinos se quejan de que el propietario, al final del contrato, se negó a devolver el depósito o lo restituyó con descuentos, sin motivos válidos.
En verdad, la ley da derecho al propietario a utilizar ese dinero solamente en dos casos.
Causa 1: quedaron cuentas impagas
La ley aclara que, si hay una deuda por servicios públicos o expensas que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, “puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador (dueño) puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago”.
“En este último caso, una vez que el locatario (inquilino) abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”, agrega la norma.
Causa 2: quedaron daños en la vivienda.
El Código Civil y Comercial establece que el inquilino debe “mantener en buen estado” la vivienda. Y que al concluir el contrato debe restituirla “en el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular”.
Así, si la unidad se entrega con daños sin reparar que van más allá de un deterioro esperable, el dueño podría negarse a devolver el depósito. E incluso exigirle una reparación extra al inquilino o al garante.
¿Pueden retener el depósito por devolver la unidad sin pintar?
Este es uno de los motivos más frecuentes que esgrimen los dueños para quedarse con el dinero. Y dependerá del caso que sea válido o no.
“Si la vivienda se había entregado recién pintada, no le pueden exigir al inquilino que sí o sí la pinte antes de irse, y sacarle el depósito si no lo hace. Aunque figure en el contrato, no es válido”, dijo Bernal.
“Quien alquila sólo debería hacerse cargo de pintar alguna pared que haya quedado con un manchón complicado o que los chicos hayan rayado. Pero, si sólo hubo un deterioro lógico, no corresponde”, graficó.